La dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI et le crédit-bail immobilier

Le gouvernement vient d’apporter de nouvelles précisions sur le champ d’application de la dispense de taxation et de régularisation de TVA prévue à l’Article 257 bis du Code Général des Impôts (CGI), concernant les opérations de crédit-bail immobilier.

La situation visée au cas d’espèce est celle d’un hôtelier qui lève l’option d’achat de crédit-bail sur l’immeuble qu’il utilise dans le cadre de l’exploitation de son fonds hôtelier.

Les questions posées étaient les suivantes :

• la dispense de TVA s’applique-t-elle lorsqu’un immeuble donné en location en TVA dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier est cédé par le crédit-bailleur au crédit-preneur (exploitant hôtelier) qui lève l’option d’achat, ce dernier continuant à affecter l’immeuble acquis à l’exploitation du fonds hôtelier ?
• le fait qu’une partie des locaux soit affectée par le crédit-preneur à une activité de restauration, de séminaires ou de bien-être (spa) est-il sans incidence sur l’application de la dispense de TVA ?

Dans une réponse ministérielle du 5 avril 2022, le gouvernement a indiqué que la dispense de TVA de l’article 257 bis ne s’applique pas à l’acquisition d'un immeuble par l’exploitant d’un hôtel, qu’il prenait précédemment en location en crédit-bail.

En effet, selon la réponse ministérielle, il ne s’agirait pas du transfert d’une universalité totale de biens mais de la simple acquisition d’une immobilisation déjà affectée à l’activité préexistante de l’exploitant hôtelier.

Alors que la dispense de TVA s’est vue très souvent appliquée en matière de crédit-bail immobilier et levée d’option d’achat dans des cas beaucoup moins orthodoxes, cette réponse vient rappeler que la dispense de taxation et de régularisation de TVA ne saurait être systématique.

Il convient donc de s’assurer que l’opération s’inscrit dans une logique de transfert d’une universalité totale ou partielle de biens.

Ainsi, la dispense de taxation et de régularisation de TVA s’applique lorsqu’un immeuble, donné en crédit-bail immobilier soumis à TVA, est cédé au crédit-preneur lors de la levée d’option d’achat et que celui-ci, qui affectait l’immeuble à une activité de sous-location en TVA, entend continuer d’affecter l’immeuble à une telle activité locative soumise à TVA (RES 2018/1 du 3/01/2018). En revanche, conformément à cette réponse ministérielle, elle ne s’applique pas lorsque le crédit-preneur qui a levé l’option continue d’affecter l’immobilisation ainsi acquise à son activité d’hôtellerie, cette activité préexistant à la levée de l’option.

Cette réponse ministérielle ne nous semble pas être dans la lignée des rescrits de l’Administration fiscale sur le sujet de la dispense de TVA et du crédit-bail immobilier, laquelle accorde largement ladite dispense.

En conclusion, s’agissant de l’application de l’Article 257 bis du CGI en matière immobilière, nous recommandons de déposer une demande de rescrit auprès de l’Administration pour sécuriser l’opération et le plus souvent obtenir des décisions positives et avantageuses.

La réponse ministérielle du 5 avril 2022 exclut l’application de la dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI à l'acquisition d'un immeuble pris en location via crédit-bail par l'exploitant hôtelier que ce dernier continue d’affecter à son activité hôtelière. Il s’agit ici de la simple acquisition d'une immobilisation affectée à l’activité préexistante d'exploitant hôtelier.

Ces mêmes faits pourraient à notre sens faire l’objet d’un traitement TVA différent (i.e. dispense de TVA applicable) dans le cadre d’une demande de rescrit.